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住房合作社,财务成本将成为房企竞争重点

发布时间:2019-09-18 19:42编辑:澳门威斯尼斯人娱乐网浏览(194)

    “现阶段房企的共识是,2016年作为分水岭,包括2016年以及之前是开发时代,2017年起则进入后开发时代。”近日(7月21日),在2017第三届中国房地产众筹创智峰会上,中国房地产众筹联盟主席、万通集团创始人冯仑表示,在开发时代,房企以单一产品和快销形成竞争力,赚到了过去20年经济增长带来的红利,但是后开发时代,竞争重点发生了转移,不再比拼规模、成本、速度。

    中新网北京3月18日电 集众人之力、让购买者决定建什么样的房的“住房合作社”(或称房地产众筹模式)受到愈来愈多地产大佬关注。

    冯仑说,2017年年初,曾有超过60家房企负责人聚在一起讨论,大家得到的共识是,2016年是房地产行业的分水岭,因为房企依赖拿地、规模、销售速度和价格的竞争方式将发生改变。其中重要的一点是,在开发时代,80%以上的房企都是围绕住宅这个单一产品发力,而如今这种情况将得到很大的改变。

    在18日举行的第二届房地产众筹峰会上,中国房地产业协会会长刘志峰指出,全国两会提出打造众创、众包、众扶、众筹平台,通过供给侧改革减少无效和低端供给,满足有效需求。开展房地产众筹目的是要有效满足消费者的有效需求,降低消费者有效成本,帮助开发企业回笼资金,减少中间环节和浪费,并且将金融、行业、教育、健康引入社区,让民众共享住房发展,满足住房更多样化需求。

    冯仑表示,开发了房子就卖,成为过去房企竞争的主要方式。比如竞争谁的规模大,那就是谁更能拿地,另外,不管是工业化生产、装配式住宅,还是住宅产业化,房企都是为了扩大规模。接下来就是快销,资金周转要快,所以都会想尽办法加快建设压缩前期的工期,尽快销售,围绕速度,不少房企有很多创新。

    去年万科、绿地、万通、碧桂园、平安集团等25家企业发起了中国房地产众筹联盟。作为联盟的轮值主席,万通控股董事长冯仑在峰会上指出,前二十年,中国房地产发展模式比较简单,就是住宅开发销售,这一时期可以被视为是房地产行业的青春期。冯仑认为:“青春期以前我们关注的只是长高长个,青春期以后我们开始关注人生的多样性。”

    也正因为此,各个房企赚得钵盆满溢。冯仑称,在开发时代,城镇化进程和人口集聚的刚性需求,造成了过去20年房价在不同的城市、不同的阶段轮番上涨,让房企赚到了20年经济增长带来的红利。

    而在注重多样性的楼市发展中,有一个重要问题需要解决,那就是如何满足中低收入人群的住房需求。房地产众筹被许多人认为是解决这一问题的重要方式。

    但需注意的是,冯仑表示,进入后开发时代,房地产行业的产品将越来越复杂,产品线不再仅仅只是住宅,而是将集中在写字楼、购物中心、物流仓储、健康养老、公共设施等产品上面。比如万达已经转型为将地产和文化、娱乐、旅游结合,文化、旅游跟房地产相关的实际上是酒店等大型公共的综合设施。另外,房企的竞争点不再是规模、成本、速度,而是转至竞争营运能力、财务能力以及策划和讲故事的能力。

    冯仑指出,利用众筹或共同出资修建的“住房合作社”模式,实际上已经在欧洲特别是在北欧有很成功经验。

    “财务的能力变成了竞争力。”冯仑说,未来的房地产行业中,财务成本更低、能够适应更多的不同的产品形态,将成为竞争的重点。例如,18%甚至更高的利息没有办法支撑酒店的长期经营。因此,在后开发时代,竞争力的重点是财务安排能力要有长期、低成本的资金支持。

    过去一年,中国房地产众筹实践主要使用三种操作方式:一是理财型,二是销售型,三是合作建房式。在三种操作方式的基础上,运用互联网、金融手段,已有不少地方通过集资建房成立类似合作组织,最后“建了自己喜欢的房,价格还比较便宜”。

    中国房地产业协会会长刘志峰表示,对于房企融资,新形势下众筹与现代金融也是渠道,但目前也存在问题,需要健康规范发展。

    冯仑认为,这样的操作方式受益人非常多:中低收入且有购房需求的人、财务投资人、拿到土地的房地产开发商等形成了三赢、四赢的局面。

    刘志峰认为,在众筹方面,要深化供给侧结构性改革,为房地产精准供给提供服务。根据市场和消费者需求提供产品和服务,避免盲目开发造成的土地、材料和人工的浪费。同时要通过精准供给让消费者针对不同区域、地块、价格提出定制需求,让房地产企业按需开发,满足消费者多层次、个性化、差异化需求,为消费者营造一个高品质居住空间,特别是要让众筹资金进入闭环管理,做到专项专用,防止被停转或者挪作他用。

    不过,众筹也遇到一些问题,具体操作中流程和利益关系复杂,盈利模式不够清晰,自主设计跟不上,法律风险较大,各个城市出现了利用众筹炒房的现象。

    此外,刘志峰说,众筹要为“三去一降一补”(即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务)服务。“当今房地产库存问题仍没有解决,土地成本、建造成本不断增加。因此,众筹除了要满足消费者需求以外,还要降低消费者购房成本,帮助开发企业回笼资金,减少中间环节,通过以销定产、精准供给、降低开发营销成本,让消费者得到实惠,让无效供应特别是部分三四线城市的库存不再增加。”

    对此,中国房地产众筹联盟秘书长、平安好房董事长兼CEO庄诺指出:“我们不提倡众筹炒房,我们提倡的是通过众筹降低房价,让更多的中低收入者买得起房,把房价降下来。”庄诺称,在未来一年京通过真实案例实践、制定行业标准,从而使众筹“不走过去走的弯路,合规合法风险可控。”

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    旭辉地产北京事业部总经理孔鹏则认为,真正要降低房价,还需要把众筹放到更大的范围中使用。孔鹏指出,大致来看房地产主要成本构成为:三分之一土地价,三分之一税费和三分之一资产成本。一些高地价城市如北京土地价占成本一半左右。但现在众筹全部针对资产成本,即开发商能控制的三分之一来进行,但另外两个三分之一如果不能突破,现有房价将很难靠企业单独的众筹行为实现大幅下降。如果政府也能把众筹行为应用到两限房或其他保障性住房的配置上,根据客户选址定价做产品,新的供应将会更加有效。

     

    据刘志峰透露,到2015年底,中国房地产众筹平台达到20家,共有156个项目实施。累计众筹资金20亿元人民币,覆盖了中国大部分省市自治区。

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